Sıfır Maliyetle Kentsel Dönüşüm Mümkün

Kentlerin yeniden ihya süreci kapsamında kentsel yenileme ve dönüşüm çalışmalarının nasıl yapılması gerektiğini İstanbul’un ilk kentsel yenileme projesi olan Sulukule’nin mimarı Fatih eski Belediye Başkan Yardımcısı Mustafa Çifci ile konuştuk. 
 
DEPREM RİSKİ TAŞIMAYAN YER: SULUKULE            
Sulukule İstanbul’un kentsel yenileme yapılan ilk bölgesi oldu.  Sulukule’de neden yenilemeye ihtiyaç duyuldu?
Kentsel yenileme projeleri kentlerin SİT bölgelerindeki alanlarda 5366 sayılı kanun gereği yapılması gereken uygulamalardır. SİT alanlarındaki harabe haline gelmiş ve ekonomik ömrünü tamamlamış tarihi nitelikli ya da niteliksiz yapıların ele alınarak bölgesel olarak (en az bir ada bazında) yenilenmesi, dönüşümü ve depreme dayanıklı hale gelmesini sağlamak için yapılan uygulamalardır.
Bu işin en bariz örneği İstanbul Fatih’te Sulukule ve Ayvansaray’da yapılmıştır. Bir de Beyoğlu Tarlabaşı örneği olmak üzere üç ayrı yerde uygulama yapıldı. Aslında Fatih’in daha geniş alanlarında kentsel yenileme alanları oluşturduğumuz halde bir takım sebepler nedeniyle bunlar yapılamadı. Şu anda İstanbul’un Fatih semtinde deprem riski taşımadan oturulabilecek tek yer varsa o da Sulukule ve Ayvansaray’dır. Bunun dışında Fatih, bir deprem bölgesidir. 5366 sayılı yasa gereği kentsel yenilemenin mutlaka tamamlanması gerekir.
 
“SULUKULE SAKİNLERİNİN TEKRAR BURADA OTURMALARINI HEDEFLEDİK”
Sulukule Kentsel Yenileme Projesi’nin kapsamından bahseder misiniz? Proje ile neler yapıldı?
Sulukule’de kentsel yenileme kapsamında ilk olarak bölgeyi kentsel yenileme alanı olarak ilan ettik. Kentsel yenileme alanlarının ilan edilmesinin onayı Bakanlar Kurulu’ndan geçer. Bakanlar Kurulu onayı sonrası çalışmalara başladık ve bölgedeki mevcut durumun tespitini gerçekleştirdik. Bölgede kaç hane var, bunlar kaç metrekare yerde oturuyorlar, ne kadar mal sahibi ve kiracı var, ne kadar iş yeri ve konut var? Bu tespitlere göre de alanda bir avan proje oluşturduk. Bu avan projeyi buradaki insanların mevcut durumlarının ıslahı yolunda ve mevcut durumlarını değerlendirerek yaptık. İnsanların bu alandan taşınmadan tekrar burada oturmalarını sağlamak hedefli bir proje gerçekleştirdik.
Bütün bunların ardından projeyi ilan ettik. Hazırladığımız avan projeye göre Sulukule’deki bölge sakinleri ve mülk sahiplerini çağırıp projeyi izah ederek, her mülk sahibinin mülkünün değeri oranında bir sözleşme imzaladık. Gayrimenkul bedeli beş katına kadar yüksek tutuldu. Bu sözleşme gereği bu insanlara yeni yapacağımız yerlerden her bir bağımsız birime karşılık bağımsız bir birim olmak üzere yeni yer verdik. Verdiğimiz yeri kendi parselini esas alarak verdik. Mülkünün (taşınmazının) değeri vereceğimiz yerin değerinden fazla ise aradaki farkı nakit olarak kendilerine ödedik. Ancak vereceğimiz taşınmazın değeri kendi taşınmazının değerinden yüksekse aradaki farkı da 20 yıl gibi eşit bir sürede eşit taksitlerle ödemek şartıyla kendileriyle bir sözleşme yaptık. Bu sözleşmeye göre de projeyi geliştirdik.
Fakat buradaki insanların birçoğu mülklerini içinde bulundukları ekonomik şartları değerlendirerek satmaya kalktılar. Projeyi duyan bir takım insanlar Sulukule’den yer almak için hücum ettiler. Bizim belediye olarak biçtiğimiz muhammen bedelin çok üstünde paralar vererek Sulukule’den yer kapatmaya kalktılar. Biz bunu engellemek için kamulaştırma şerhi koyduk. Fakat buna rağmen yine de satışlar yapıldı; çünkü alıcı kamulaştırma şerhini kabul ettiği takdirde satış gerçekleştirilebiliyor. Yasal olarak bunun önüne geçebilecek bir engel yoktu. Vatandaşların bir kısmı yerlerini sattı. Sulukule’de oturan yaklaşık 620 hane vardı. Bunların yaklaşık üçte ikisi kiracı durumdaydı. Geri kalan üçte birlik kısım ise mülk sahibiydi.
 
“KİRACILARI DA MÜLK SAHİBİ YAPTIK”
Mülk sahipleri ve kiracılar için nasıl bir yol izlendi?
Mülk sahiplerine Sulukule’den, kiracılara ise mülk sahipleri ile aynı şartlara sahip olmak üzere maliyet üzerinden İstanbul’un muhtelif semtlerinde TOKİ ile yapacağımız konutlardan konut edinme hakkı sağladık. Bu konutların 346 tanesi Arnavutköy Taşoluk bölgesindeydi. Bu konutlar 2-3 katlı binalarda 2+1 ve 3+1 şeklinde dairelerdi. O günün şartlarında 2+1 dairelerin fiyatı 45 bin TL, 3+1 dairelerin fiyatı 55 bin TL olarak belirlenmişti. Bu tutarlar 20 yıl geri ödemeliydi. Sulukule’den taşıdığımız insanlara aynı zamanda, kiracı- ev sahibi ayrımı yapmaksızın, taşınma yardımı da yaptık. Buraya gelen vatandaşların aylık geri ödemeleri 200-300 TL civarında idi. Bu tutar Sulukule’deki kira bedelleri ile aynıydı. Belediye olarak biz bu tutarın da 100 TL’sini ayrıca her ay kendilerine ödedik. Fakat bu kişilerin zaman içinde evlerini sattıklarını öğrendik. Bu tabii bizim açımızdan üzücü bir olaydı.
Yine Kayabaşı bölgesinde aynı şartlarda 180 konut verirken geride kalan mülk sahiplerine Sulukule’den mülk verdik. Mülk sahipleri anahtarları kendilerine teslim edilene kadar hiçbir fiyat farkı ödemediler. Sulukule’deki mülk sahipleri anahtarlarını aldıktan sonra ödeyecekleri fark varsa ödemeyi bu tarihten sonra 20 yıl vadeyle yapmaya başladılar.
 
“ROMANLARIN KÜLTÜREL YAŞAMINI DİKKATE ALDIK”
Sulukule’de yapılan konutların özelliklerinden bahsedebilir misiniz?
Sulukule İstanbul’un göbeğinde ve fiziken oturulamayacak durumda kötü bir haldeydi. Tamamen bir çöküntü alanıydı. Çağa uygun olmayan yaşam standartları olan bu alandan insanları kurtarmamız gerekiyordu. Proje olarak öncelikle bu alanı seçmemizin nedenleri bunlardı. Sulukule’de elektrik, su yoktu. Bölge sakinlerinin çoğu kaçak elektrik kullanıyordu. Kamunun bölgeye girmesinde büyük sıkıntı vardı. Sulukule kendi içinde bir gettoya dönüşmüştü. Yaptığımız tespitlerde 10 metrekarelik bölümlerde 15-20 kişinin elektrik ve su olmadan yaşadığını gördük. Bunları çoğu da işgalci durumdaydı. Mal sahipleri bu kişilerle hiçbir şekilde iletişim kuramıyordu.
Bölgede tespit ettiğimiz 620 haneyi kapsayacak şekilde bir avan proje geliştirdik. Buna göre Sulukule’de İstanbul’un tarihi süreci ve suretine uygun şekilde iki ve üç katlı konutlar inşa ettik. Romanların iç avlu ve taşlıklarda oturup sohbet etme gibi bir kültürel yapısı vardır. Sulukule yenileme projesinde bu kültürel yapıya uygun olacak şekilde taşlık ve iç avlu oluşturan bir planlama yaparak konutları inşa ettik. Konutlar depreme dayanıklı ve alt kısımlarında otopark olacak şekilde tasarlandı. Projede yapmadığımız tek şey Romanların at arabaları için ahır oldu. Onun dışındaki her şeyi yaptık.
 
“DEVLET SIFIR MALİYETLE KENTSEL DÖNÜŞÜM YAPABİLİR”
Kahramanmaraş depreminden etkilenen illerde kentsel yenileme ve dönüşüm çalışmalarında, Sulukule örneğinden de yola çıkılarak, afete dirençli bina ve şehirlerin imarı için ne tür planlama ve uygulamalar yapılmalı?
Depremler ülkemizin değişmez bir gerçeğidir. Depremler, önlenmesi mümkün olmayan, ne zaman, nerede ve ne şiddette olacağı önceden kestirilmeyen doğal bir olaydır. Ne yazık ki bu doğa olayı, ülkemizde felaketlere dönüşmekte, büyük ölçüde can ve mal kaybına sebebiyet vermektedir. Bunun sebebi; kentlerimizin, yerleşim alanlarımızın deprem olayının yaratacağı felaketler dikkate alınmadan kontrolsüz bir şekilde oluşturulmasıdır. O halde ne yapılmalı? Bu doğa olayı felakete dönüşmeden nasıl atlatılmalı? Mevcut yapı stoğumuzun deprem sonrası yaratacağı yıkımlardan, felaketlerden, ağır can ve mal kaybından kısacası yaratacağı insani ve ekonomik travmalardan kurtarılmasın mümkün olabilir mi? Bunun mümkün olmadığını ülkemizi vuran depremler sonucu ortaya çıkan ağır yapısal yıkımlar, insani ve ekonomik kayıplar ve felaketler ortaya koymuştur. Öyleyse öncelikle deprem riski taşıyan bölgelerdeki kentlerde ve yerleşim alanlarında, mevcut yapı stoğumuzu depremlere dayanıklı hale getirmemiz şarttır. Bu doğrultuda düzenlenmiş kanunlarımız da mevcuttur. Bunlardan bir tanesi SİT alanları için düzenlenmiş olan 5366 sayılı Kentsel Yenileme Kanunu bir diğeri de 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’dur.  Her iki yasa da bu dönüşümlerin yapılmasını ve kentlerin depreme dayanıklı hale getirilmesini öngörmektedir. Ancak 6306 sayılı yasaya, bu işin kamunun koordinatörlüğünde ve kamuya yük getirmeyecek şekilde yapılmasını sağlayacak düzenlemeler getirilmelidir; ki bu dönüşümün kamuya yük getirilmeden yapılması mümkündür. Yeter ki bu konuda siyasi yönetim irade koysun ve bu iş ve işlemleri yapacak yetenekte idari ve teknik kadroları oluşturup işe başlayabilsin. İstanbul Fatih Sulukule ve Ayvansaray’da, 5366 sayılı yasa gereği yapılan kentsel yenilemeler bu uygulamanın en iyi örneklerindendir. Burada zamanın Belediye Başkanı Mustafa Demir siyasi olarak tam irade koymuş ve oluşturduğu ekip de bu işi başarı ile yürütüp tamamlamıştır. Şu anda Fatih’te deprem korkusu olmadan oturulabilecek ter yer buralardır.
 
Kamuya yük getirilmeden çözüm nasıl olacak? Açıklar mısınız?
Şu anda riskli yapıların bulunduğu bölgelerde mülk sahiplerinin alanlarından yüzde 20 keserek, mevcut imarı yüzde 30 artırarak ve ada bazında uygulama yapmak kaydıyla devlet beş kuruş para harcamadan yenileme ve dönüşümü yaptırabilir. Çünkü yüzde 50 kat karşılığı yere her müteahhit girer.
 
Neden ada bazında uygulama yapılmalı?
6306 sayılı yasaya bir madde ekleyerek mülk sahiplerinden yüzde 20 alınması, mevcut imar hakkını yüzde 30 artırılması kaydıyla ve ada bazında uygulama yapılarak devlet para harcamadan bu sorunu çözebilir. Burada devlet lokomotif görevi görmeli. İnşaat yapıcıyı, yükleniciyi devlet bulmalı. Müteahhit ile vatandaş hiçbir şekilde karşı karşıya kalmamalı, Standardı ve avan projeyi devlet oluşturmalıdır. Avan projeye göre hak sahiplerine dağıtımı devlet yapmalı ve ondan sonra yapım işini müteahhide vermelidir.
 
“HAK SAHİPLERİNE ADALETLİ DAĞITIM ÇOK ÖNEMLİ”
Peki, bu arada devlete düşen görev nedir? Bu alanlar yapılırken insanlar nereye gidecekler? Deprem bölgesindeki binlerce aile nereye gidecek?
Şu anda deprem bölgesinde evleri yıkılan insanlar çadırlar ve konteynerler de kalıyorlar. Bu olağanüstü bir durumdur. Devlet bu insanlar için sayıya göre prefabrik konut yapacak ve insanlar 1,5-2 sene bu prefabrik konutlarda oturacak. Konutların inşaatı bittikten sonra da depremden etkilenenlere yerleri teslim edecek. Bu hem 6306 sayılı kanuna hem de 5366 sayılı kanuna bir madde ilave edilerek yapılır. Aynı zamanda büyükşehirlerde beş binlik imar planlarına böyle bir plan notu eklenerek de yapılabilir. Konutların yapımındaki standartlar ise yasal düzenleme yapıldıktan sonra hazırlanacak yönetmeliklerle ortaya konulur. Yönetmelikte şunlar belirlenir: Daireler insanlara nasıl verilecek?, İnşaatlar nasıl yapılacak? Ada bazında uygulama nasıl yapılacak? Ada bazındaki uygulamalarda şu örneği verebiliriz: Örneğin diyelim ki adada 50 parsel olsun. Bu parsellerin tamamı ada bazında birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmeli. Bu parsellerin sahipleri de parsel büyüklüğüne göre bu tek parselde hisselendirilmeli. Tek parsel üzerinde inşaatlar blok blok yapılmalı. Dört parselin üzerine ayrı ayrı dört bina yapılacak yerde tek bir binada dört daire yapılmalı. İnsanlar binanın tek girişinden dört ayrı daireye girmeli. Şu anda her bir parsele yapılan bina için ayrı bir giriş yapılıyor ve her binada yaklaşık 20 metrekare bir merdiven kaybı oluşuyor. Dört binada bu kayıp 80 metrekare olur. Bahsettiğim şekilde yapılan binada 60 metrekare alan kazanılır. Bu 60 metrekare istenirse mülk sahipleri lehine istenirse de müteahhit adına (yönetmelikte belirlenen şartlara göre) kullanılabilir.
Bir de burada şunu ifade etmek istiyorum; dağıtımın adaletli olmasını, hak sahiplerinin hakkının dağıtılmasını öncelikle devletin yapması lazım.  Kamu iradesini ortaya koyacak, bu iradeye uygun hareket edecek insanları bulacak ve adaletten bir milim sapmamak kaydıyla hak ve adaleti koruyarak vatandaşın hakkını koruyacak; çünkü vatandaşın hakkı kutsaldır.
 
Bu süreçte devlet ve belediye ilişkisi nasıl olmalı?
Kentleri abat eden de berbat eden de belediyelerdir. 40 yıllık belediyeci olarak söylüyorum, bu işin sorumlusu belediyelerdir. Kentlerin gelişmişliği o kentlerdeki kamusal alanların rahatlığı ile ölçülür. Bunu yapan da belediyelerdir. Türkiye’de merkezi yönetim ile belediyeler iş birliği yapmak zorundadır. Başka çaresi yoktur, bu bir vebaldir. Belediye istemezse insanlar kaçak çivi bile çakamazlar.
 
Sizce beklenen İstanbul depremine karşı acil olarak neler yapılmalı?
İstanbul’da bugün bu tür bir çalışma başlatılsın şehir 10 yıl içinde depreme dayanıklı hale gelir. Japonya bu işi Kobe depremi sonrası beş sene içinde çözdü. Biz İstanbul’da 24 senede çözemedik. Bahsettiğim düzenleme ve uygulamalarla hangi müteahhit İstanbul’da yüzde 50 yere kat karşılığı girmez. İstanbul’un deprem dışında en büyük sorunu da otopark problemidir. İstanbul’da trafiği tıkayan sebeplerin en başında, yollara sağlı sollu araç park edilmesi geliyor. Bu otopark sorunu çözülürse şehir içi trafik sorununun yüzde 60-70 oranında azalacağını tahmin ediyorum. Ada bazlı projede müteahhit adanın altını tamamen boşaltarak otopark yapacak. Üst kısmını da yeşillendirip sosyal donatı alanlarıyla onararak o ada içindeki sosyal iletişimi sağlayacak. Komşuluk ilişkileri gelişecek. Kentli insanı birbirini tanımamaktan kurtarıp, insanlara akşamları oturup sohbet edebilecekleri, çay içebilecekleri alanlar sunulacak.  

MUSTAFA ÇİFCİ KİMDİR?
1953 yılında Ordu’nun Ünye ilçesinde dünyaya geldi. Eğitim hayatına Tekkiraz İlkokulunda başladı. Ankara Tapu ve Kadastro Meslek Lisesinden mezun oldu. Yıldız Teknik Üniversitesi Fotogrametri ve Jeodezi Bölümü’nden mezun olan Mustafa Çifci, sırasıyla Ordu Bölge Tapulama Müdürlüğü, Ünye Tapulama Müdürlüğü, İstanbul Belediye Başkanlığı Harita Müdürlüğü, Beyoğlu Belediyesi Şube Müdürlüğü’nde teknik eleman, Beşiktaş Belediye Başkanlığı’nda müdürlük, İstanbul Defterdarlığı Milli Emlak Müdürlüğü’nde teknik eleman ve Eminönü Belediye Başkanlığında müdür olarak görev yaptı. 2006-2014 yılları arasında Fatih Belediye Başkanlığında Başkan Danışmanı ve Başkan Yardımcılığı görevlerini yürüttü. 2014 yılında emekli olduktan sonra Çalık Holding Gap İnşaat Proje Koordinatörlüğü görevini sürdüren Çifci, 2017-2018 yıllarında yine Fatih Belediyesinde Başkan Danışmanlığı ve Proje Koordinatörlüğü görevlerini yaptı. Mustafa Çifci, gayrimenkul değerleme ve geliştirme, yerel yönetimlerde toplam kalite, kent bilgi sistemi, coğrafi bilgi sistemi, kentsel yenileme ve kentsen dönüşüm alanlarında uzmandır.